有心者胜·金融篇 观点与蒋领峰面对面：汇贤房托焕新机会

　　时代风云变幻中，历久弥新并非易事，蒋领峰告诉我们，东方广场的“秘诀”是“尽量顺势调整自己”。

　　2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

　　面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

　　历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

　　作为其中的“金融篇”，将邀约国内外顶级经济学者、金融机构进行深度采访交流，从资本市场的角度观察当下经济、金融与行业的发展与趋势。

　　观点网采访前夕，蒋领峰将见面的地点改到了北京东方君悦大酒店，他想带我们看看这个刚刚经历了升级与改造的项目。

　　抵达大堂，映入眼帘的便是摇曳生姿的水晶玻璃幕墙，左边是宏伟的旋转楼梯，右边一架黑色的钢琴吸引了不少孩童驻足。

　　不似在办公室里，蒋领峰的状态更加放松，就像多年未见的老友那般，喝壶茶，聊聊近况。

　　他向我们一一展示了市场波动这些年东方君悦大酒店发生的变化。不止是北京项目，过去几年，汇贤房托亦做出了大量的升级与调整。

　　大自然如此，企业又何尝不是如此。变动之下，企业也应具备以“变”应“变”的能力，通过快速的调整与改变，去适应新的生存环境。

　　据蒋领峰介绍，工程于2020年开展，改造几乎涵盖整个项目，包括门厅、大堂、所有餐厅、公共区域以及客房和宴会厅。

　　“我们的大堂以及所有餐厅，包括长安壹号，全新引进的自助餐厅，还有一家酒吧，都翻修完毕了。客房分了几期（翻修），现在第一期也基本完成。”

　　提及项目的焕新升级，蒋领峰满脸喜色，重新翻修之后，“我们的定位上了一个台阶：提供更好的服务和更好的硬件设施”。

　　实际上，伴随着经济的平稳回升与居民消费意愿回暖，旅游业、酒店业、零售商业等业态的复苏脚步加快。

　　一方面，改造完成后，项目定位更加积极，房价表现更具优势；另一方面，更好地抓住了市场快速恢复的红利期。

　　过去几年，在多重因素影响下，各行各业不可避免受到影响， “活下去”成为大多数企业的一致目标。

　　大考之下，危与机并存，酒店、零售等业态将迎来新的“井喷式增长”时期，而企业应当利用这段下行周期，为未来市场反弹做好准备。

　　“这些翻新都是在过去三年期间开展的。”蒋领峰表示，调整与改变是汇贤房托跨越周期的重要方式，也是抓紧行业反弹期的利器。

　　“市场恢复之后，我们酒店的生意、餐厅的生意一下就回来了。同时，我们的定位也比较积极一点。”

　　不仅仅是短期红利，从长期来看，自2001年开业至今，北京东方广场已经走过了22年，这个坐落于京城核心区位的项目，想要更加契合市场需求、更加贴合消费习惯，焕新升级必不可少。

　　时代风云变幻中，历久弥新并非易事，蒋领峰告诉我们，东方广场的“秘诀”是“尽量顺势调整自己”。

　　“我们在重庆有一个蝴蝶计划。”蒋领峰表示，重庆大都会东方广场将翻新，不仅仅是商场的改造，项目南侧还将打造一个“山茶花广场”，项目顶楼将打造一个“黄葛树花园”，相信这两个子项目将与大都会东方广场一起成为重庆的新地标。

　　对房地产信托基金而言，旗下底层资产越优质，意味着盈利能力有了较大的保障。

　　从汇贤房托的角度看，在行业形势不明朗之下，如何提升资产组合，长期稳定释放收益，成为关键。

　　一般而言，市场有两种方式优化底层资产：一是注入新的优质项目；二是通过改造升级、运营等方式提升现有资产的价值。

　　在蒋领峰看来，行业下行周期受限于人口流动、消费需求等业务不可避免地受到一定冲击。与此同时，一个“大胆”的决定跃然而出：利用缓行期刚好可以对项目进行改造升级。但蒋领峰也提到，“在当时的情况下，做出改造升级决定是很难的。”

　　“在这期间开展改造，需要很大的魄力和勇气。”蒋领峰强调。“现在回头来看，这个决策是对的。”蒋领峰告诉我们：“现在能看到价值了”。

　　蒋领峰的语速并不算快，出生香港，但驻扎京城20余年，早已是一口流利的普通话。作为“新北京人”，他深谙这一地区人情风貌，熟知营商环境。

　　与此同时，自1992年便投身国内经济建设的他，对于市场规律的解读、对企业下一步走向的定位，又何尝不是熟记于心。

　　但另一方面，对于前路的未知以及不确定性，也给身为决策者的蒋领峰带来了不少心理压力。

　　据介绍，2023年开年以来，汇贤房托旗下酒店物业整体房价水平均有了较大提升，已经恢复甚至超越了2019年。不仅如此，入住率方面亦实现了较快回升。

　　即便是工作日，酒店大堂依旧拥满男女老少，有正在交谈的客人，有即将外出游玩的一家五口，也有嬉笑打闹的孩童。

　　看着定格在眼前的一幕幕，蒋领峰会心一笑，或许这些美好的画面，正是东方君悦大酒店经历调整与改变的结果，也是汇贤房托应对市场走势与行业变革交出的答卷。

　　作为在港上市的唯一以人民币计价的房地产信托基金，汇贤房托旗下资产主要分布在北京、重庆、成都、沈阳等内陆城市，涵盖零售、写字楼、服务式公寓及酒店物业。

　　提及各业态的恢复情况，蒋领峰表示：“反弹最明显的就是酒店业，之后就是餐饮业，再下来就是零售业。零售业有一些波动，未来需要多方共同努力，才会有长期的发展。”

　　至于写字楼方面，他认为仍需经历一段时间的恢复。单就东方广场而言，写字楼租户的调整仍呈现多种情况，其中也不乏进一步扩租的企业。

　　在他看来，当前无论企业还是租户均处于一个修养期，受经济环境、地缘政治等影响，企业的扩张以及是外资企业的回归还需一定时间；此外，现在办公形式更加自由多样化，也在一定程度上影响着写字楼出租率。

　　“我不太怕供应量，最重要是看需求。”在他看来，有新的写字楼进入市场，市场多一些选择，产生竞争是非常自然的事，但当前写字楼市场最大的挑战来自需求面。

　　但这个平稳并非一成不变，“平稳的意思就是有的上升，有的下降，平均下来就平稳。”

　　无论何种时期，汇贤房托都能找到更适合自己的方式调整并不断发展。蒋领峰告诉我们：“汇贤在过去三年暂缓并购的脚步，现在是慢慢寻找恰当的机会和优质的项目，总之前景还是比较乐观。

　　用发展的眼光看待问题，走一步看三步，这是蒋领峰今天的交谈核心。因后续的会议安排，我们不得不结束对话，一个多小时的采访，现场众人意犹未尽。

　　一行人向酒店外走去，站在北京街头，这座盛满古韵今风，洋溢着澎湃活力的城市，让人动容。

　　观点新媒体：过去一段时间，北京写字楼、零售、酒店公寓等市场需求萎缩，经营情况遭受影响，今年以来情况是否已有明显好转？

　　蒋领峰：解封之后生活怎么过？大家是先玩，然后再吃，所以”玩“跟”吃“反弹得比较快。

　　从酒店来看，包括商务旅客和休闲旅客，2月到4月反弹比较快，房价和入住率表现也比疫情期间好许多，五一的房都是在4月中旬就订得差不多了，5月房价基本超过了2019年。

　　五一之后，增速稍微慢了下来，这也是很正常的，高峰过后，5月、6月都比较平稳。进入暑假之后，我们看到订单表现是很好的。

　　反弹最明显的就是酒店业，之后是餐饮业，再下来就是零售业。零售业有一些波动，未来需要多方共同努力，才会有长期的发展。

　　观点新媒体：2023年北京写字楼市场预计将迎来供应高峰，重庆也加速恢复供应，是否会形成一定的竞争压力？汇贤如何释放持有项目的价值？

　　蒋领峰：我们不太怕供应量，最重要是看需求。什么时候都有新的写字楼进入市场，产生竞争是非常自然的事，一直都是这样，最大的挑战是需求面。

　　企业现在都是在休养期，能不能长期发展、长期扩张，要有好的养分，要从很多方面让它能稳下来，然后才能成长。另外，一些外资企业总部要不要迁回来？考虑的因素很多。

　　需求面受到影响的因素，地缘政治、经济环境是一方面，另外就是居家办公，之前大家都是来办公室办公，但这三年下来，在家办公、开会已经形成常态。

　　观点新媒体：2022年酒店行业经营环境尤为恶劣，为抵御外部风险，汇贤采取了哪些举措？

　　尤其是前几年，真的很困难，这么大的酒店，如果闭门不做生意，也要花钱。有些设备必须运转，不运转的话很快会坏掉。

　　我们对项目做了很多翻新工作，比如东方君悦酒店，大堂以及几家餐厅，包括长安壹号等等，都翻修完毕了。客房分了几期（翻修），现在第一期也基本完成，还有一个酒吧，装修已经完毕，现在正在筹备重开。当然，过程中也有很多挑战。

　　另外，在这期间开展改造，需要很大的魄力和勇气。当时是看不到底的，项目不开动（翻修）的话，其实可以不用花一大笔钱，但如果开始了，什么时候才能赚回来？一直到2022年底之后才看到一点曙光，处在当时的情况下，决定做这个事情是很难的。

　　现在回头看，这个决策是对的，能看到价值了。市场恢复之后，我们酒店的生意、餐厅的生意一下子就回来了。现在房价都较2018、2019要好。入住率有的已经超过这两年，随着国际航班进一步开放，入住率将进一步攀升。

　　观点新媒体：汇贤资产主要分布在北京、重庆、成都、沈阳等内陆城市，其他项目有继续优化的打算吗？

　　蒋领峰：我们在重庆有一个”蝴蝶计划“，重庆大都会东方广场将翻新，不仅仅是商场重新打造，项目南侧还将打造一个”山茶花广场“，项目顶楼将打造一个”黄葛树花园“。

　　山茶花是重庆的市花，黄葛树也是重庆的市树，那棵黄葛树是我们20多年前开业时种的，一直长在那边，象征着重庆人适应力强、自强不息的奋斗精神。我们正在重新打造一个花园。

　　所以，整个”蝴蝶计划“不仅仅是商场的改造，加上山茶花广场和黄葛树花园两个子项目，目标是打造成一个重庆的新地标。

　　我们的重庆解放碑凯悦酒店，重新翻新已经基本完成，包括宴会厅、公共区域、餐厅、客房，基本上完工了。

　　观点新媒体：汇贤最近一次资产注入是在2019年，经历了多年平稳发展之后，是否考虑新的资产收购机会？

　　蒋领峰：汇贤在过去三年暂缓并购的脚步，现在正研究重启，慢慢寻找恰当的机会和优质的项目，总之前景还是比较乐观。

　　观点新媒体：港股港币-人民币双柜台模式落地在即，对于用人民币计价的汇贤产业信托而言，是否有利于加强流动性？近期人民币连续贬值，对于信托行业会造成哪些关联影响？

　　蒋领峰：双柜台模式能够为投资者提供不同的交易货币方式，使他们能灵活选择投资港币或人民币计价的股票，可以说开拓了人民币交易量的新的潜在渠道。

　　同时投资者可以通过投资不同货币计价的股票来分散汇率风险。随着港股市场与内地市场的互通，内地投资者也能够更加灵活地配置海外资产。

　　相信双柜台模式的种种利好因素都将推动人民币流通，当然也有助于促进汇贤产业信托的交易量，方便投资者进行相关的投资。